2025년 어항 재개발사업 보상 기준 완벽 가이드
지난 봄, 40년 가까이 동해안 한 작은 포구에서 고기잡이로 생계를 이어온 59세 어업인 옥순 씨에게 공문 한 통이 도착했습니다. 낡은 어항을 현대적인 복합 관광시설로 재개발한다는 계획이었죠. 마을이 발전할 수 있다는 기대감도 잠시, “내 땅값은 어떻게 평가되지?”, “앞으로 어업은 어떻게 하지?”, “보상 협의는 대체 어떻게 해야 하지?”라는 막막한 질문들만 머릿속을 맴돌았습니다.
옥순 씨의 이야기는 비단 그녀만의 고민이 아닙니다. 어항 재개발사업은 공익을 위한 사업이지만, 그 과정에서 어업인의 재산권과 생업 기반을 침해합니다. 이 글은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)과 한국부동산원(REB)의 기준을 바탕으로, 옥순 씨와 같은 어업인이 공정한 보상을 받기 위해 꼭 알아야 할 모든 것을 담았습니다. 토지 평가부터 보상액 산정, 그리고 협의가 잘 되지 않을 때의 이의신청 절차까지, 단계별로 쉽게 풀어드리겠습니다.
어항 재개발 보상은 사업고시부터 최종 보상금 지급까지 여러 단계를 거칩니다. 각 단계에서 어업인의 권리와 행동이 중요합니다.
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어항 재개발, 왜 보상을 받아야 하나요?
어항 재개발사업은 지역 경제 활성화와 관광 진흥이라는 공공의 이익을 위해 추진됩니다. 하지만 “공익”이라는 이름 아래 개인의 재산권이 희생되어서는 안 됩니다. 우리 헌법은 재산권을 보장하면서도, 공공필요에 의한 수용 시에는 정당한 보상을 지급할 것을 명시하고 있습니다. 「토지보상법」은 이 헌법 정신을 구체화한 법률로, 어항 재개발로 인해 토지, 건물, 어업권 등을 잃게 되는 사람에게 공정한 시장가격에 준하는 보상을 받을 권리를 부여합니다.
따라서 보상은 시혜나 특혜가 아닙니다. 권리 침해에 대한 법적 당연한 조치이며, 사업 시행자(지자체, 공사 등)의 법적 의무입니다. 단순히 ‘사업자와 잘 이야기해보자’는 수동적 태도보다는, ‘내가 받을 수 있는 법적 권리는 무엇인가’를 적극적으로 파악하는 자세가 필요합니다.
법적 근거: 토지보상법의 원칙
어항 재개발 보상의 모든 절차는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 진행됩니다. 이 법의 핵심 원칙은 다음과 같습니다.
- 전보(塡補)의 원칙: 수용으로 인해 입은 모든 손실을 금전적으로 메꾸어 주어야 합니다.
- 시가(時價) 보상의 원칙: 손실이 발생한 시점의 정상적인 시장가격을 기준으로 보상합니다.
- 개별 보상의 원칙: 각 소유자별로 손실 내용과 가치를 개별적으로 평가하여 보상합니다.
- 사전 보상의 원칙: 원칙적으로 보상금을 지급한 후에야 토지 등을 수용할 수 있습니다.
보상의 두 가지 축: 재산권 vs 어업권
어업인이 받아야 할 보상은 크게 두 갈래로 나뉩니다. 이를 명확히 구분하는 것이 협의의 출발점입니다.
| 구분 | 보상 대상 (예) | 평가 기준 / 방법 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 재산권 보상 (소유권 기반) |
선착장 부지, 창고, 작업장, 주택 등 | 「감정평가」에 의한 시장가격 | 소유권 증명(등기부등본) 필요 |
| 어업권 보상 (사용·수익권 기반) |
면허어업권, 허가어업권, 신고어업 | 「어업피해조사」에 의한 손실액 산정 (평년수익액, 정지기간 등 반영) |
어업면허증, 어획실적 증명 필요 |
옥순 씨는 두 가지 모두 해당됩니다. 그녀의 선착장 부지(재산권)는 감정평가사가, 어업권 손실은 수산전문조사기관이 각각 평가하게 됩니다.
보상의 첫걸음: 토지와 시설을 어떻게 평가하나요?
정당한 보상액의 출발점은 공정하고 객관적인 평가입니다. 평가 결과가 보상 협의의 기초 자료가 되므로, 그 과정과 기준을 이해하는 것이 매우 중요합니다.
토지·건물의 감정평가 (시장가 기준)
감정평가는 「감정평가에 관한 법률」에 따른 공인된 감정평가사(2인 이상)가 수행합니다. 그들은 옥순 씨의 토지와 건물을 직접 방문하여 다음 사항들을 종합적으로 조사·분석합니다.
- 토지의 물리적 조건: 위치, 면적, 지형, 지목, 접근성, 용도지역 제한 등
- 인근 유사 토지의 시장 거래 가격: 최근 6개월~1년 이내의 실거래 사례를 주요 참고 자료로 활용
- 어항 부지의 특수성: 일반 토지와 달리 ‘어업용지’로서의 가치, 선착장으로서의 기능성을 고려
평가의 기준 시점은 보통 사업인정고시일입니다. 이 날짜 이후에 일부러 지상물을 증축하거나 상태를 악화시켜도 보상액에 반영되지 않으니 주의해야 합니다.
토지 가치는 위치, 면적, 주변 시세, 법적 제한 등 다양한 요소가 종합적으로 평가되어 결정됩니다.
어업권 손실 평가 (어업피해조사의 핵심)
어업권은 돈으로 명백히 계량화하기 어려운 무형의 권리입니다. 따라서 그 손실액을 산정하기 위해 수산전문조사기관이 어업피해조사를 실시합니다. 이 조사는 다음과 같은 요소를 분석합니다.
- 평년어획량 및 수익액: 최근 3년간의 어획 실적표, 세금 신고 자료 등을 바탕으로 평균 연간 수익(평년수익액)을 산출합니다.
- 어장의 생산성과 조건: 주요 어종, 수심, 수온, 조류 등 어장의 가치를 평가합니다.
- 손실의 형태와 정도: 어업이 완전히 취소되는지(폐업), 일정 기간 정지되는지, 아니면 어획 가능 구역이 축소되는지에 따라 산정 방식이 달라집니다.
⚠️ 평가를 위한 중요한 준비사항
사업계획이 발표된 후 일부러 영업을 축소하거나 중단하면, 그 기간의 실적은 ‘정상적인 영업 상태’로 보기 어려워 평년수익액 계산에 불리하게 작용할 수 있습니다. 평소처럼 정상 영업을 유지하면서 관련 증빙 자료(어획일지, 세금계산서, 납세증명 등)를 체계적으로 보관하는 것이 평가 과정에서 매우 유리합니다.
보상액 산정의 구체적 기준: 얼마를 받을 수 있나요?
이제 가장 궁금한 부분, 실제 보상액이 어떻게 결정되는지 살펴보겠습니다. 한국부동산원이 안내하는 어업보상 기준에 따르면, 손실액 산출 방법은 ‘어업권의 종류’와 ‘손실의 형태’에 따라 세부 공식이 명확히 정해져 있습니다.
| 어업권 종류 | 손실 형태 | 손실액 산출 방법 (핵심 공식) | 비고 / 옥순 씨 적용 예 |
|---|---|---|---|
| 면허어업 (어업권) | 제한된 경우 | 평년수익액과 제한 정도/기간을 고려하여 산출 | 취소보상액 한도 내 |
| 정지된 경우 | (평년수익액 × 정지기간) + 시설물 이전비 + 정지기간 중 고정경비 | 취소보상액 한도 내 | |
| 취소된 경우 | (평년수익액 ÷ 12%) + 어선·어구·시설물의 잔존가액 | 옥순 씨의 경우, 이 공식 적용. 12%는 자본 환원율로 미래 수익의 현재가치를 계산. | |
| 허가·신고어업 | 제한된 경우 | 제한 정도/기간을 고려하여 산출 | 취소보상액 한도 내 |
| 정지된 경우 | (평년수익액 × 정지기간) + 정지기간 중 고정경비 | 취소보상액 한도 내 | |
| 취소된 경우 | (3년분 평년수익액) + 어선·어구·시설물의 잔존가액 | 면허어업과 산식이 다름. 3년간의 수익을 보상. |
📌 공식 이해하기: 왜 '평년수익액 ÷ 12%' 일까?
이 공식은 ‘영구적으로 소득원을 잃는 것’에 대한 보상입니다. 예를 들어 연간 1,200만 원을 벌던 옥순 씨가 어업권을 완전히 잃는다면, 그녀는 앞으로 평생에 걸쳐 받을 수 있었던 수익을 한 번에 보상받아야 합니다. 이를 계산하기 위해 ‘자본 환원율(할인율)’인 12%를 사용합니다. 공식에 따라 1,200만 원 ÷ 0.12 = 1억 원이 됩니다. 이 1억 원을 은행에 예금하면 연간 약 1,200만 원의 이자를 받을 수 있다는 개념에서 비롯된 것입니다. (물론 실제 계산은 더 복잡한 변수를 포함합니다.)
평균 수익과 보상 유형에 따라 이론적인 보상액이 어떻게 변하는지 시뮬레이션해 볼 수 있습니다. (참고용)
협의가 안 될 때: 이의신청 및 구제절차 (30일/60일/90일)
사업자와의 협의가 결렬되면, 법률이 정한 공식적인 구제절차가 시작됩니다. 이 단계에서 기한을 정확히 아는 것이 생명입니다.
⚠️ 기한을 놓치면 권리를 상실합니다!
아래 설명하는 모든 기한(30일, 60일, 90일)은 절대적입니다. 기간을 놓치면 그 절차를 진행할 수 있는 권리가 소멸하여, 매우 불리한 조건으로 사업자와 합의할 수밖에 없게 됩니다. 반드시 달력에 표시하고 추적하세요.
재결 신청
협의가 성립되지 않으면, 사업자는 관할 지방토지수용위원회에 재결을 신청합니다. 위원회는 양측의 주장과 증거를 검토하여 공정한 보상액과 이행 방법을 ‘재결’이라는 행정처분으로 결정합니다. 이 재결은 사업자와 이해관계인(어업인) 양쪽을 구속합니다.
이의신청 (60일 법정기한)
지방위원회의 재결에 불복할 경우, 구제 수단이 있습니다. 재결서 정본을 받은 날로부터 60일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 제출해야 합니다. 이는 행정심판의 일종으로, 재결이 법령에 위반되었거나 현저히 불공정한지 다시 심사받는 절차입니다.
중요: 이 60일은 ‘도달일’이 아닌 ‘수령일’부터 계산됩니다. 재결서를 받는 즉시 기한을 확인하세요.
행정소송 (최후의 보루)
이의신청 절차와 별개로, 또는 그 결과에 다시 불복할 경우, 재결서를 받은 날로부터 90일 이내에 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다. 소송은 최종적인 사법적 판단을 구하는 길이며, 가장 시간과 비용이 많이 들지만 권리 보호의 최후 보루입니다. 토지보상법에 따른 손실보상금을 청구하려면 반드시 이 재결절차를 거쳐야 한다는 점도 기억해야 합니다.
시간이 경과할수록 남은 구제 수단이 줄어듭니다. 60일, 90일이라는 법정 기한을 반드시 준수해야 합니다.
실전에서 꼭 주의할 점 & 법적 쟁점
📌 주의점 1: “사업고시일” 이후에 취득한 권리는 보상 대상이 아닐 수 있습니다.
대법원 판례는 사업인정고시일 당시 이미 존재했던 권리(기존 어업권)에 대해서만 토지보상법상의 강제수용 보상 대상이 된다고 봅니다. 사업고시일 이후 기존 면허가 만료되어 같은 어장에 새로 취득한 어업권은 별개의 권리로 보아 원칙적인 보상 대상에서 제외될 수 있습니다. 다만, 사업자와의 협의를 통해 실질적 손해에 대한 ‘협의 보상’이 이루어질 수는 있습니다. 이는 매우 복잡한 법적 문제이므로, 반드시 전문 변호사나 한국부동산원 등 전문기관에 상담을 요청해야 합니다.
📌 주의점 2: “협의서” 내용을 한 글자도 소홀히 보지 마세요.
“보상기준일을 사업고시일로 정하되, 보상대상은 조사결과에 따른다”거나, “특정 사항은 법제처 해석에 따른다”는 식의 모호한 합의문구는 추후 막대한 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 모든 합의 조건이 명확하고 실행 가능한지 꼼꼼히 확인하고, 이해가 안 가는 조항은 반드시 설명을 요구하세요. 서명하기 전에 전문가의 검토를 받는 것이 가장 안전합니다.
📌 주의점 3: “평가 결과”에 무조건 동의할 필요는 없습니다.
사업자가 제시한 감정평가서나 어업피해조사 결과는 어디까지나 한쪽의 의견입니다. 평가 방법이 적절했는지, 비교 대상이 타당한지, 산식 적용에 오류는 없는지 꼼꼼히 검토하세요. 의문이 들면 독자적으로 다른 감정평가사나 전문가의 의견을 구하여 협상에 활용할 수 있습니다. 지식이 힘입니다.
🚀 권리 찾기를 위한 실천 행동지침
1. 정보 수집 및 증빙 준비: 사업계획서, 고시문을 확보하세요. 토지등기부등본, 어업면허증, 최근 3년간 세금 신고 자료, 어획일지를 정리하세요.
2. 전문가 상담 신청: 한국부동산원(REB)이나 부동산/행정법 분야 전문 변호사에게 초기 상담을 통해 전체 틀과 전략을 파악하세요.
3. 평가 과정 적극 참여: 감정평가사나 조사원이 현장에 올 때 함께하며, 자신의 토지와 어업의 특수성을 충분히 설명하세요.
4. 기한 관리 철저히: 모든 서류 수령일을 기록하고, 60일, 90일 같은 법정 기한을 달력에 확실히 표시하여 절대 놓치지 마세요.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
네, 그 공식이 핵심입니다. 면허어업이 취소되는 경우, '평년수익액(최근 3년 평균) ÷ 0.12(12%) + 시설물 잔존가액'으로 손실액이 산정됩니다. 이는 미래에 얻을 수 있었던 수익을 현재가치로 환산하는 방식으로, 한국부동산원(REB)이 안내하는 표준 산식입니다. 12%는 자본의 환원율(할인율)로, 상황에 따라 다소 조정될 수 있습니다.
네, 기한이 매우 중요합니다. 지방토지수용위원회의 재결에 불복하려면 재결서 정본을 받은 날로부터 60일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 제기해야 합니다. 이를 놓치면 행정심판을 통한 구제 기회를 상실하게 됩니다. 별도로 행정소송을 제기할 수 있는 기한은 90일입니다.
감정평가사는 토지의 형상, 지목, 접근성, 용도제한(도시계획 등) 등 물리적 조건과, 인근 유사 토지의 실거래 가격 시세를 종합적으로 조사·분석합니다. 특히 어항 인근 토지는 '어업용지'로서의 특수성(선착장 기능, 어선 접안 용이성 등)이 반영되도록 전문가의 판단이 중요합니다. 평가사에게 해당 토지의 장점과 특수성을 충분히 설명해 주는 것이 좋습니다.
대법원 판례는 사업인정고시 당시 이미 권리가 소멸(만료)된 어업권에 대해서는 토지보상법상의 강제수용 보상 대상이 아니라고 봅니다. 단, 사업자와의 협의를 통해 실질적인 손해에 대한 '협의 보상'이 이루어질 수는 있습니다. 이는 복잡한 법적 문제이므로, 자신의 권리 소면 시점과 사업고시일의 관계를 명확히 확인한 후, 반드시 전문가 상담이 필요합니다.
사업 규모, 대상지 수, 협의 진행 속도에 따라 수개월에서 1년 이상까지 큰 차이가 있습니다. 기본조사, 평가, 협의 단계를 순조롭게 거치면 비교적 빠르지만, 협의가 결렬되어 재결이나 소송 단계로 넘어가면 기간이 크게 길어집니다. 자신의 권리를 명확히 알고 적극적으로 대응하는 것이 전체 기간을 단축시키는 지름길입니다.
🎯 마치며: 권리는 알아야 지킬 수 있습니다
어항 재개발사업의 보상 문제는 단순한 금전적 계산을 넘어, 한 가족의 생계와 미래를 좌우할 수 있는 중대한 사안입니다. 복잡한 법률과 제도 앞에서 막막함을 느끼는 것은 당연합니다. 그러나 그 복잡성 속에서도 분명한 원칙과 절차가 존재합니다.
이 글을 시작으로, 옥순 씨를 비롯한 모든 어업인 여러분이 적극적인 정보 탐색자가 되시길 바랍니다. 당신의 땅과 배, 그리고 노동의 가치를 가장 잘 아는 사람은 바로 당신 자신입니다. 그 가치를 공정하게 평가받고 지키기 위해, 주저하지 말고 첫걸음을 내딛어 보세요. 한국부동산원이나 신뢰할 수 있는 전문가의 도움은 그 길을 함께할 든든한 버팀목이 될 것입니다.
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